Nga pagesat 100% me kontrata porosie për blerjen e apartamenteve para përfundimit të ndërtimit deri te sekuestrimet e SPAK-ut. Pas ndërtesave që kanë rënë në rrjetën e sekuestrimeve, ka shumë individë që do të gjenden në një situatë të vështirë për të pajisur apartamentet e tyre, të blera me kontrata porosie, me një certifikatë pronësie. Çfarë do të ndodhë me paratë e tyre? A e humbasin apartamentin? Kush i kompenson këta blerës?
Një apartament me një vlerë totale prej 92 mijë eurosh është blerë nëpërmjet një kontrate blerjeje nga një qytetar i cili ka paguar 100% të shumës së përcaktuar në kontratë. Marrëveshja për rezervimin e pronës është nënshkruar te noteri, kur ndërtesa ishte ende në fazat e hershme të ndërtimit (në fazën e gropës).
Një rast tjetër i ngjashëm lidhet me një apartament me vlerë 59 mijë euro, ku edhe në këtë rast, blerësi e pagoi të gjithë shumën para përfundimit të ndërtimit, gjithashtu në fazat e hershme të fillimit të punimeve.
Të joshur nga çmimi më i ulët se çmimi përfundimtar i shitjes, në të dyja rastet e kontratave të blerjes që “Monitor” konsultoi me një nga zyrat noteriale në Tiranë, rezultoi se blerësit kishin bërë pagesën për 100% të vlerës së apartamenteve, megjithëse ende nuk kishin marrë certifikatën e pronësisë (aktin e pronësisë).
Noteri Fatmir Laçej, gjithashtu këshilltar i përgjithshëm i Unionit Botëror të Noterëve (UINL), pohoi se kjo nuk është një praktikë e rrallë në tregun shqiptar të ndërtimit.
Ai shpjegon se skema më e zakonshme e pagesës përmes kontratave të porosisë parashikon që rreth 75% e shumës të paguhet në fazën e parë të ndërtimit, e njohur si faza e ndërtimit të gropës ose faza e ngritjes së karabinës ose faza e ngritjes së murit, ndërsa pjesa tjetër paguhet brenda 3 deri në 4 muajve.
“Në shumicën e kontratave përfundimtare të blerjes së apartamenteve, rezulton se pagesa e plotë për pronën është bërë brenda kuadrit të kontratës së porosisë. Kjo tregon qartë se shumica e investimeve rezidenciale që po zhvillohen në vend po financohen nga paratë e vetë blerësve”, thotë z. Laçej.
Sipas noterit Fatmir Laçej, gati 90% e projekteve në Tiranë vazhdojnë të financohen nga blerësit përmes kontratave të porosisë. “Në praktikën shqiptare, pjesa më e madhe e ndërtimeve kryhet pikërisht me fondet e klientëve.
Sipërmarrësi nuk ndërton kryesisht me kapitalin e tij, por me pagesat e bëra nga qytetarët sipas kontratave të porosisë. Kjo do të thotë që apartamenti ndërtohet ekonomikisht me paratë e blerësit dhe jo vetëm me burimet financiare të sipërmarrësit.
“Nuk mund të jetë ndryshe kur një kompani sipërmarrëse me 10 euro kapital ndërton një resort me vlerë 5 milionë euro”, thekson noteri z. Laçej.
financim
“Në praktikën shqiptare, shumica e ndërtimeve kryhen pikërisht me fondet e klientëve. Sipërmarrësi nuk ndërton kryesisht me kapitalin e tij, por me pagesat e bëra nga qytetarët sipas kontratave të porosisë. Kjo do të thotë që apartamenti ndërtohet ekonomikisht me paratë e blerësit dhe jo vetëm me burimet financiare të sipërmarrësit. Nuk mund të jetë ndryshe kur një kompani sipërmarrëse me një kapital prej 10 eurosh ndërton një resort me vlerë 5 milionë euro.”
Por bumi në sektorin e ndërtimit vazhdon të fshehë anën e tij të errët, atë të pastrimit të parave nga grupet kriminale.
Rreth 50 milionë euro është vlera totale e pasurive të paluajtshme banesore të konfiskuara që administrohen nga Agjencia e Administrimit të Pasurive të Sekuestruara dhe të Konfiskuara (AAPSK). Në total, numri i pasurive të paluajtshme të administruara ka arritur në 345 prona.
Të dhënat e bëra publike nga AAPSK për Monitor tregojnë se pjesa më e madhe e vlerës së këtyre pronave është e përqendruar në Tiranë. Rreth 75% e vlerës totale të pronave banesore të konfiskuara, ose rreth 3.4 miliardë lekë, ndodhet në Tiranë, nga një vlerë totale prej 4.6 miliardë lekësh.
Pas Tiranës, pjesën më të madhe të vlerës së pronave të sekuestruara e zënë Durrësi dhe Fieri, me rreth 9% secili të vlerës totale. Ndërsa qytetet e Elbasanit dhe Kavajës përfaqësojnë secili rreth 2% të vlerës së pronave të konfiskuara.
Në Sarandë dhe Berat, pjesa e pronave të sekuestruara është rreth 1% për secilin qytet. Pjesa tjetër shpërndahet në qytete të tjera, me vlera më të ulëta.
Agjencia për Administrimin e Pasurive të Sekuestruara dhe të Konfiskuara (AAPSK) kryen aktivitetet e saj në përputhje me Ligjin Nr. 34/2019 "Për Administrimin e Pasurive të Sekuestruara dhe të Konfiskuara", i cili përcakton kompetencat dhe përgjegjësitë e saj në procesin e administrimit të këtyre pasurive.
Vendosja e një mase sekuestrimi mbi një pasuri nuk është në kompetencë të AAPSK-së. Kjo procedurë rregullohet nga Kodi i Procedurës Penale dhe legjislacioni i posaçëm në fuqi, ndërsa AAPSK-ja angazhohet në administrimin e pasurisë pasi ajo i transferohet asaj për administrim sipas procedurave ligjore.
Në përputhje me Ligjin Nr. 34/2019, të ndryshuar, AAPSK merr në dorëzim pasuritë e sekuestruara në bazë të vendimeve përkatëse. Konkretisht, neni 16 i ligjit parashikon marrjen në dorëzim të pasurive të sekuestruara në bazë të një vendimi gjykate ose urdhri të prokurorit, ndërsa neni 17 përcakton procedurat për marrjen në dorëzim të administrimit të pasurive të sekuestruara me urdhër të organit administrativ kompetent.
Pas marrjes së administrimit, AAPSK është përgjegjëse për ruajtjen, mirëmbajtjen dhe administrimin e pronës, duke synuar mbrojtjen dhe, kur është e mundur, rritjen e vlerës së saj ekonomike.
Për vitin 2025, sipas të dhënave nga Struktura e Posaçme Kundër Korrupsionit dhe Krimit të Organizuar (SPAK), vlera e aseteve të sekuestruara dhe të konfiskuara arriti në 43.5 milionë euro.
Vlera e aseteve të sekuestruara është 50% më e ulët se në vitin 2024. 66% e tyre, ose 28.8 milionë euro, përfaqësojnë asete të sekuestruara sipas Kodit të Procedurës Penale.
Ndërsa pjesa e mbetur, 34%, ose 14.7 milionë euro, i përket aseteve të sekuestruara sipas ligjit Antimafia.
Në vazhdim të luftës kundër korrupsionit dhe krimit të organizuar për vitin 2025, SPAK arriti të sekuestrojë dhe konfiskojë një portofol të diversifikuar asetesh, duke përfshirë 145 prona të paluajtshme.
Për vitin 2026, në mesin e qershorit, SPAK njoftoi gjithashtu goditjen ndaj një grupi kriminal ndërkombëtar, nga i cili u sekuestrua një numër i madh pasurish të paluajtshme, duke përfshirë toka, apartamente, garazhe, vila, llogari bankare, kompani tregtare dhe asete të lidhura me projekte ndërtimi në Tiranë dhe zonën bregdetare.
Ai paguan 100% të apartamentit, por ndërtesa sekuestrohet nga SPAK. Çfarë ndodh me blerësin?
Pasi këto objekte të kenë rënë në rrjetën e sekuestrimeve, shumë individë do të gjenden në një situatë të vështirë për t'u siguruar apartamenteve të tyre, të blera me kontrata të personalizuara, një certifikatë pronësie.
Çfarë do të ndodhë me paratë e tyre? A do ta humbasin apartamentin? Kush i kompenson këta blerës?
Avokatët dhe noterët shpjegojnë se sekuestrimi i një prone nga SPAK nuk do të thotë automatikisht se qytetarët që kanë blerë sipas kontratës do të humbasin paratë e investuara, por sipas tyre, në praktikë ekziston rreziku i rikuperimit të shumave të paguara.
Avokatët shpjegojnë se, së pari, qytetari duhet të ngrejë një padi civile në gjykatë, duke dokumentuar ligjërisht origjinën e shumës së paguar për apartamentin, një proces që mund të jetë jo vetëm i vështirë, por edhe të zgjasë me vite në dyert e gjykatës.
Për avokatin Jordan Daci, legjislacioni shqiptar ofron mbrojtje për qytetarët që kanë blerë një apartament ligjërisht dhe pa dijeninë se ndërtuesi ose shitësi mund të jetë i përfshirë në aktivitete kriminale.
Ai shpjegon se një blerës me mirëbesim nuk i humbet automatikisht të drejtat e tij vetëm sepse prona është bërë objekt hetimi nga SPAK. Por ai duhet të provojë se pagesat janë bërë ligjërisht, përmes dokumenteve bankare, kontratave dhe një burimi legjitim të të ardhurave.
“Çdo individ që blen një pronë me mirëbesim dhe ka përmbushur detyrimet e tij financiare ka të drejtë të fitojë pronësinë e sendit të blerë. Kjo mbrojtje parashikohet nga Kodi Civil.”
Edhe në rastet e sekuestrimeve të kryera sipas ligjit Anti-Mafia, personat që vepruan me mirëbesim gëzojnë mbrojtje. Megjithatë, ndryshe nga rastet e zakonshme, këtu duhet të provohet se apartamentet janë blerë përmes transaksioneve ligjore dhe se blerësit nuk kanë qenë pjesë e ndonjë skeme pastrimi parash.
Nuk mjafton thjesht të deklarosh se e ke blerë pronën. Ligjshmëria e transaksionit duhet të provohet nga rrethana objektive, siç janë dokumentacioni bankar, faturat e pagesës dhe një burim legjitim i të ardhurave. Kjo i shërben çdo hetimi që SPAK mund të kryejë për të vërtetuar se blerësi nuk kishte lidhje me ndërtuesit dhe ishte thjesht një blerës me mirëbesim.
Ekziston gjithashtu një praktikë e Gjykatës së Lartë, e cila thotë shprehimisht se të drejtat mbi sendin ndjekin fatin ligjor të sendit, por të drejtat e palëve të treta me mirëbesim nuk shkelen. Për shembull, nëse një bankë ka dhënë një kredi për një pasuri që më pas i nënshtrohet sekuestrimit ose konfiskimit, pjesa që garanton kredinë nuk mund të konfiskohet.
“I përket bankës, pasi banka konsiderohet palë e tretë me mirëbesim. E njëjta logjikë ligjore ndiqet në këto raste.”
Lidhur me rastet e blerjeve të pronave me kontrata me porosi, avokati Jordan Daci thekson se problemi nuk është mungesa e ligjit, por rastet e pagesave informale nga blerësit dhe mungesa e kapitalit financiar të ndërtuesve për të kompensuar blerësit e rregullt.
“Qytetarët mbrohen nga ligji, por shpesh mungesa e mbrojtjes së tyre vjen si rezultat i informalitetit në veprimet ligjore që ata kryejnë. Mungesa e kujdesit i ekspozon ata ndaj rreziqeve.”
Për shembull, mund të jenë para të kursyera gjatë viteve, të mbajtura në apartament dhe të padepozituara në bankë, gjë që e bën të vështirë vërtetimin e origjinës së tyre. Po kështu, në praktikë ndodh që një çmim të deklarohet në kontratë me qëllim financimin bankar, ndërsa një pjesë tjetër e pagesës bëhet në para të gatshme dhe mbetet e padeklaruar. Të gjitha këto situata e ekspozojnë individin ndaj rrezikut të humbjes së të drejtave mbi pronën.
Qytetarëve që kanë vepruar në mënyrë të rregullt dhe ligjore nuk duhet t'u preket prona. Ndërsa ata që kanë vepruar në mënyrë informale do të trajtohen si bashkëautorë të veprës penale dhe pasuritë e tyre do t'i nënshtrohen konfiskimit.
Ky është një rrezik që çdo person e merr përsipër kur hyn në një marrëdhënie juridike me një subjekt tjetër. Nëse nuk respektohen kërkesat e ligjit, nuk mund të ketë mbrojtje të plotë ligjore.
Në raste të tjera të individëve që kanë vepruar në përputhje me ligjin, por janë dëmtuar nga veprimet e shoqërisë ndërtuese, ata mund të shkojnë në gjykatë me një padi civile për kompensim. Megjithatë, në praktikë, shumë nga këto shoqëri nuk kanë kapital ose asete të mjaftueshme për të përmbushur detyrimet që mund t'u ngarkohen me vendim gjykate.
Por si duhet të veprojë një blerës nëse prona konfiskohet?
Noteri Fatmir Laçej shpjegon se sekuestrimi i pasurisë së paluajtshme nuk është i njëjtë me konfiskimin. Sipas tij, sekuestrimi është një masë e përkohshme që vendoset gjatë hetimeve, ndërsa konfiskimi është një vendim gjyqësor i formës së prerë.
“Në rastin e konfiskimit të pronës, kur klienti ka vepruar me mirëbesim dhe e ka paguar plotësisht çmimin e saj, ai, bazuar në nenin 106 të Kodit Civil, ka të drejtë t’i kërkojë gjykatës kthimin e pronës. Nëse kthimi i pronës është i pamundur, ai mund të kërkojë kthimin e shumës së paguar.
Klienti gjithashtu ka të drejtë të kërkojë kompensim për dëmin e pësuar, duke përfshirë dëmin material dhe moral, nëse plotësohen kushtet e parashikuara me ligj.
Pagesa e plotë e çmimit nuk është një fakt i parëndësishëm. Përkundrazi, ajo vërteton se qytetari e ka përmbushur plotësisht detyrimin e tij kontraktual dhe i ka investuar kursimet e tij në atë pronë.
Nëse kontrata është lidhur në përputhje me ligjin, është zyrtarizuar me një akt noterial dhe pagesat janë bërë në mënyrë të dokumentuar, atëherë klienti ka fituar një pozicion ligjor që meriton mbrojtje.
Për më tepër, çdo kontratë porosie duhet të regjistrohet në Kadastër, në mënyrë që të shmanget mundësia e lidhjes së më shumë se një kontrate porosie për të njëjtën pronë, siç ka ndodhur në të kaluarën kur një regjistrim i tillë nuk ishte i detyrueshëm.
Sigurisht, masa e sekuestrimit mund të kufizojë përkohësisht ushtrimin e të drejtave të caktuara, por nuk duhet të shuajë automatikisht interesin legjitim të blerësit me mirëbesim.
“Në një shtet të së drejtës, është e nevojshme që gjykata të analizojë rast pas rasti nëse prona është vërtet produkt i aktivitetit kriminal, apo është krijuar me fondet e qytetarëve që vepruan në një mënyrë plotësisht të ligjshme”, shpjegon z. Laçej.
Problemi nuk është ligji, por vonesa në zbatimin e tij.
Ndërkohë, për avokaten Aigest Milo, partnere ekzekutive në firmën ligjore “KALO & ASSOCIATES”, në teori blerësi me mirëbesim mbrohet nga ligji, por ai vlerëson se në praktikë, situata është shumë më e ndërlikuar.
Sipas tij, qytetarët shpesh nuk janë në gjendje të përdorin apartamentin e tyre për vite me radhë, pasi prona mbetet nën sekuestro deri në përfundim të procesit penal.
“Në parim, nëse dikush ka blerë pa dijeni të origjinës së paligjshme të parave të përdorura nga shitësi ose ndërtuesi, ai konsiderohet një “palë e tretë me mirëbesim” dhe ka mundësinë ta provojë këtë status gjatë procesit hetimor dhe gjyqësor.”
Kjo mbrojtje nuk është automatike, ajo duhet të kërkohet, të argumentohet me prova (kontratë, konfirmime bankare, korrespondencë) dhe të njihet zyrtarisht nga gjykata.
Problemi në praktikë qëndron në faktin se kjo mbrojtje shpesh mbetet teorike, pasi si prokuroria ashtu edhe gjykatat kanë qenë të rezervuara në heqjen e pronës nga sekuestrimi, që do të thotë se derisa gjykata të vendosë përfundimisht mbi themelin e kërkesës së prokurorisë, prona mbetet e bllokuar dhe blerësi nuk mund ta shesë atë, as ta hipotekojë, as ta përdorë lirisht, pavarësisht mirëbesimit të tij.
Çështja nuk është nëse sekuestrimi është i drejtë në vetvete, pasi është plotësisht i justifikuar si masë parandaluese, por sa zgjat, sa transparent është procesi dhe nëse ka mekanizma që mbrojnë palët e treta që veprojnë me mirëbesim.
“Kur sekuestrimi zgjat me vite dhe kur pala me mirëbesim nuk ka mjete për të përshpejtuar ose kufizuar dëmin ndërkohë, atëherë ekuilibri midis interesit publik dhe të drejtave individuale fillon të shkelet vërtet”, argumenton z. Milo.
Ai shton se mekanizmat në Shqipëri janë të ngadaltë, jo gjithmonë të parashikuar qartë për këto raste specifike, gjë që bën që blerësi me mirëbesim të luajë ping-pong në dyert e gjykatës.
“Prokuroria shpesh mbetet e ngurtë dhe nuk e ndryshon qëndrimin e saj edhe kur blerësi paraqet dokumentacion të plotë që vërteton mirëbesimin dhe pagesën e rregullt. Gjykatat, nga ana tjetër, shpesh bëhen thjesht noterë të kërkesave të prokurorisë, pa e ushtruar realisht rolin e tyre kontrollues mbi vlefshmërinë e sekuestrimit kundër palëve të treta.”
Kështu, blerësi me mirëbesim e gjen veten duke luajtur “ping-pong” midis dyerve të drejtësisë pa gjetur një organ që do të marrë përgjegjësinë për zgjidhjen e situatës së tij në kohën e duhur.
“Situata bëhet edhe më serioze kur ndërtimi nuk ka përfunduar ende në kohën e sekuestrimit. Atëherë ndërtesa rrezikon të mbetet kështu përgjithmonë, gjysmë e ndërtuar, pa një ndërtues që mund ta çojë deri në fund dhe pa një blerës që mund ta bëjë vetë, sepse prona është e bllokuar”, vlerëson ai. Monitor, do t’iu jemi mirenjohes nese do te na ndihmonit që të mirmbajmë faqen vetëm duke shtypur(mbi foton) që ndodhet më poshtë.Faleminderit për mirkuptimin SHQIPE
